매매 거래 구조

마지막 업데이트: 2022년 1월 8일 | 0개 댓글
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전국 집합건물 보유기간 3년 이하 매도인 비율 분기별 추이. (그래픽=직방 제공) *재판매 및 DB 금지

카사, 거래 첫날 4만 1,000여 개 댑스 거래…부동산 디지털 수익증권 핵심 키워드는?

국내 첫 디지털 수익증권 거래 시장이 지난 18일 개장해 무난히 거래를 마쳤다. 한국에도 공인된 디지털 매매 거래 구조 수익증권 매매 시장이 공식 출범한 것이다.

금융위원회가 혁신금융서비스로 지정한 디지털 수익증권(DABS, 이하 댑스) 거래 플랫폼 카사(Kasa)를 운영하는 카사코리아에 따르면 12월18일 거래 개시 첫날 4만 1,000여 개의 댑스가 거래됐다. 부동산 소유에 따른 양도세, 취득세 등 별도 세금 부담 없이 누구나 쉽고 간편하게 강남 빌딩에 투자할 수 있어 1호 공모에 참여하지 못했던 개인 투자자들의 많은 관심이 이어졌다.

먼저 카사는 자산가들의 전유물이었던 주요 지역의 상업용 부동산을 카사 모바일 플랫폼을 활용하여 부동산 투자상품임에도 주식처럼 실시간으로 사고팔며, 시세차익까지 가능하다는 것이 특징이다. 평일 오전 9시에서 17시까지 장이 운영되며, 거래방식은 매매 거래 구조 K-OTC 장외 주식시장과 동일한 다자간 상대매매 방식으로 진행된다.

카사는 부동산 투자 기회를 획기적으로 넓혔다. 우량자산으로 분류되던 상업용 부동산을 소액으로 투자할 수 있도록 접근성을 낮췄으며, 댑스를 통해 개인투자자의 수익을 높였다.

카사는 여러 건물의 수익을 관리하는 법인을 상장시키고, 상장법인에 투자 후 수익을 배당받는 공모 리츠와 달리 카사 플랫폼에 상장된 건물에 직접 투자 하는 구조다. 건물의 부동산관리처분신탁계약을 기반으로 발행된 댑스를 사고팔 수 있으며, 보유량에 따라 연간 약 3% 수익률(1호 건물 ‘역삼 런던빌’ 공모가 기준)의 임대수익을 3개월마다 배당받는다. 또, 장중 실시간으로 댑스를 사고팔아 증권의 시세차익을 누릴 수 있으며, 추후 건물 매각 시 댑스 보유량에 따라 매각처분 이익을 받을 수 있다. 댑스 소유주는 건물 수익권의 주인으로서, 건물 매각 등의 중요 사안 결정 시 ‘수익자 총회’에 참여해 의결권을 행사할 수 있다.

앞서 언급했듯이 댑스 거래는 시세에 따라 사고파는 주식과 같은 방식으로 진행된다. 비교적 지속적인 가치 상승률을 유지해온 강남 지역 우량 빌딩에 투자하기 때문에 안정적인 투자 수익성이 예상된다. 아울러 카사는 1호 건물을 시작으로 향후 테헤란로의 2호 건물 등 지속적으로 높은 투자 가치를 지닌 건물들을 상장시킬 예정이다. 투자자는 다양한 규모의 상장 빌딩 지분을 직접 보유하는 재테크를 통해 투자 포트폴리오를 구성 할 수 있다.

실물 건물 투자의 경우 우량 물건을 직접 찾아야 하는 것은 물론 복잡한 계약 과정, 여기에 건물관리까지 상당한 물리적, 시간적 투자가 필요하지만 카사의 댑스 투자의 경우는 국토부 인증 감정평가법인 두 곳의 감정평가부터, 전문가 5인~20인으로 구성된 심의위원회의 실사평가와 선정 등으로 안전한 우량 자산을 만날 수 있다. 아울러, 금융당국의 인가부터 국내 유수 신탁사의 건물관리 및 하나은행의 특정금전신탁 계좌 독립 운영 등 신뢰 높은 서비스로 안정감을 제공한다.

이와 함께, 댑스 증권의 매매거래 및 임대수익 배당에서의 소득세와 거래수수료 외 부동산 소유에 따르는 양도세, 취득세 등 별도의 세금이 부과되지 않아 부동산 투자의 부담이 낮다. 빌딩의 지분을 소유하면서 건물주와 같은 투자 혜택을 누리는 동시에 관리, 처분 등 과정에서의 시간적 부담, 세금 등 금전적인 부담을 줄일 수 있다.

카사 관계자는 “소액으로 누구나 꿈꿔왔던 강남 빌딩에 주식 거래하듯 투자할 수 있다는 간편성부터 임대료, 시세 및 매각 차익까지 트리플 매매 거래 구조 매매 거래 구조 투자 가치에 기존 실물 건물 투자 대비 세금 부담이 낮다는 점까지 더해지며, 초반 많은 투자자에게 좋은 호응을 얻고 있다”며 “이후 2, 3호 건물까지 상장되게 되면 안정적이면서도 기존 적금 등의 일반 금융 상품 대비 높은 수익성을 바탕으로 댑스 투자만으로 여러 건물에 분산 투자 하는 새로운 형태의 포트폴리오 구성까지 가능할 것으로 보인다”고 밝혔다.

계양전기, 22일 주식거래 재개…“BLDC모터 개발 및 주주가치 제고 힘쓸 것”

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한국거래소는 지난 21일 기업심사위원회(기심위) 심의 결과 계양전기의 상장 유지를 결정했다고 공시했다.

지난 2월 15일 계양전기 직원의 횡령으로 거래정지가 된 지 약 5개월 만이다.

계양전기는 4월에 열린 상장적격성 유지 여부 심의에서 개선기간을 받았지만, 내부통제시스템과 지배구조 개선을 위해 노력을 기울인 결과 조속한 거래 재개가 가능했다는 것이 회사 측의 설명이다.

임영환 계양전기 대표는 “당사의 주식거래 재개를 기다려주신 주주분들께 다시 한번 죄송하고 감사의 말씀 드린다”며 “새롭게 시작하는 마음으로 올해 사업 계획 이행에 속도를 내서 고성장으로 보답 드릴 수 있도록 최선을 다하겠다”고 전했다.

계양전기는 전장사업 확대를 위해 BLDC 모터 개발에 주력하고, 자동차용 모터사업의 글로벌 시장을 확대시켜 실적 성장을 이끌어 나가겠다는 입장이다.

계양전기가 개발하고 있는 BLDC모터는 전기차 또는 자율주행차에 최적화된 차세대 모터이다. 최근 전기차 및 자율주행차에 대한 수요가 급증하고 있는 만큼 BLDC모터에 대한 활용도가 높아질 것으로 예상된다.

또한, 국내 시장을 넘어서 글로벌 시장의 본격 진출에 주력하고 있으며, 기존 주력제품인 전자식 파킹 브레이크(EPB) 모터 및 전동식 핸들위치 조정 모터(ETT) 사업에 대해 글로벌 제조사를 대상으로 적극적인 영업 활동을 펼쳐나가겠다는 방침이다./[email protected]

매매 거래 구조

[편집자주] 가파른 금리인상이 주택시장을 바꾸고 있다. 매물은 급증했지만 거래량은 더 줄었다. 매주 발표되는 집값 통계도 완연한 하락세다. 하지만 시장에선 가격을 내린 매물을 찾아보기 어렵다는 말도 나온다. 직전 최고가보다 하락한 거래에도 집주인들은 쉽사리 호가를 내리지 않는다. 매수자는 시세보다 수 억원 낮은 초급매만 찾는다. 금리인상기 주택시장 치킨게임은 어떻게 결론날까.

서울 시내 한 공인중개사무소에 적혀있는 매매·전세 물건 알림 문구. /사진제공=뉴시스

서울 시내 한 공인중개사무소에 적혀있는 매매·전세 물건 알림 문구. /사진제공=뉴시스

금리인상이 위축된 주택거래 시장을 더 얼어붙게 할 것이란 전망이 힘을 받고 각종 통계 지표도 아파트값이 고점을 지나 하락 조정 국면에 접어들었다는 신호를 보내고 있다.

하지만 현장에선 집값 하락을 체감하기 어렵다. 저가 급매물은 즉시 입주가 어려운 '갭투자(전세보증금을 낀 매입)' 인수가 많고, 이외 매물은 전보다 호가를 높인 사례도 적지 않다. 시세차익을 포기할 수 없는 매도자와 최저가 급매를 노리는 매수자 간의 '치킨게임'이 시작된 모양새다.

■ 서울 아파트 매물 1년 새 2만 건↑…거래량은 2008년 금융위기보다 적어

20일 아파트 실거래 빅데이터 아실(asil)에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 매매 거래 구조 6만4668건으로 1년보다 2만2718건(54.1%) 증가했다.

임대차법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행 이전인 2020년 6월 8만 건이 넘었던 서울 아파트 매물은 그해 말 3만 매매 거래 구조 건대로 급감했다. 2030세대 패닉바잉(공황구매) 현상이 두드러진 2020~2021년 4만 건 안팎이었다가 올해 초부터 증가 폭이 커졌다. 3월 5만 건, 새 정부 출범 직후인 5월 18일 6만 건을 넘어선 후에도 계속 늘어나는 추세다.

하지만 실거래량은 급감했다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 2월 서울 아파트 매매 거래는 813건으로 매매 거래 구조 2006년 통계 작성 후 월간 최저치를 기록했다. 6월 거래량도 1011건으로 저조하다. 서울 아파트 월간 거래량은 지난해 11월부터 8개월째 2000건을 밑돌았다. 2008년 글로벌 금융위기 때도 그해 9월부터 12월까지 4개월 간 월간 거래량이 2000건 미만이었다가 2009년 1월 3000건대로 반등한 점을 고려하면 역대급 거래절벽이다.

이 같은 현상은 금리인상 변수만으로 설명이 어렵다. 기준금리가 올해 3% 진입이 예상되지만 과거 금융위기 발생 이전 국내 기준금리는 5%대였다. 당시 금융권 주택담보대출 금리는 매매 거래 구조 평균 7%대로 4%대인 최근보다 높았다. 집주인이 이자 부담을 버티지 못해 손해를 감내하고 '투매(投賣)'를 선택할 것이란 전망은 아직까지 설득력이 떨어진다.

■ 최저가 매물, 즉시입주 어려운 갭투자 많아. 직전 최고가보다 비싼 '오기 매물' 수두룩

자녀교육 문제로 이사를 고민 중인 40대 직장인 A씨는 최근 서울 노원구 아파트값이 떨어졌다는 뉴스를 접한 뒤 학원가와 가까운 중계동 은행사거리 주변 아파트 시세를 문의했지만 마땅한 가격대를 찾지 못했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에는 올해 6월 '청구3차' 전용 84㎡(3층)가 12억5000만원에 매매된 거래가 등록됐다. 지난 1월 거래된 같은 평형 실거래가(13억7000만원, 7층)보다 1억2000만원 낮은 금액이다. 하지만 현재 이 가격대 매물은 없고 중개망에 올라온 '급매물' 최저가는 13억원인데 2년 간 입주가 불가능한 '갭투자' 인수 조건이 붙었다.

지난해 거래된 최고가 14억2000만원보다 비싼 매물도 올라와 있다. 침체된 시장 분위기에 역행하는 이른바 '오기(傲氣, 지기싫은 마음)' 매물이다. 단지 인근 공인중개소 관계자는 "집주인이 의뢰한 정상 매물이지만 매수자가 생각하는 가격과 차이가 커서 조율이 어렵다"고 했다.

이전 거래보다 가격이 2억~3억원 내린 실거래가 등록된 다른 단지들도 비슷한 상황이다. 이 때문에 인터넷 부동산 커뮤니티에선 "집주인이 당장 팔 생각이 없는데 가격 방어를 위해 일부러 매물로 올리는 것"이라는 지적도 나온다. 반면 집주인 입장에선 매매 거래 구조 이런 가격대로 팔지 못하면 추가 대출을 받아도 이른바 '상급지 갈아타기'가 불가능한 현실 때문이라는 반론도 있다.

서울 시내 한 저층 주택 밀집 지역 전경. /사진제공=뉴시스

서울 시내 한 저층 주택 밀집 지역 전경. /사진제공=뉴시스

■ 아파트 거래 주춤하니 가격대 낮은 빌라 시장 들썩

아파트 대체제인 다세대, 빌라 가격이 오르고 거래량이 늘어난 점도 수요자들이 매매 거래 구조 집값 하락을 체감하기 어려운 이유다.

KB국민은행에 따르면 올해 1~6월 서울 주택가격 누적 상승률은 0.72%로 집계됐다. 주택 유형별 상승률은 아파트가 0.6%, 연립주택이 1.08%로 조사됐다. 특히 재개발 구역이 밀집한 강북권은 연립주택 가격 상승률이 1.49%로 평균보다 2배 이상 높았다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 11월부터 올해 6월까지 8개월 연속 빌라 거래량이 아파트보다 2배 이상 많았다. 올해 1~6월 시내 주택 거래량 2만7000여 건 중 약 73%가 다세대, 연립, 다가구 등 비아파트였다. 시세 6억원 이하 매물이 많아 장기 고정금리 상품인 보금자리론을 받을 수 있고 도심 재개발 기대감이 반영된 결과로 풀이된다. 다만 비아파트 주택은 환금성이 낮고 집값하락 국면에서 '깡통전세' 우려도 있어 매매에 신중해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

(서울=뉴스1) 김진환 기자 = 서울시 노원구 아파트값이 5주 연속 마이너스다. 대출로 집을 살 수 있는 15억원 이하 아파트가 대다수를 차지하기 때문에 대출규제와 금리인상에 상대적으로 더 예민하다. 사진은 13일 오후 서울 강북구 북서울꿈의숲에서 바라본 노원구 아파트 단지의 모습. 2022.6.13/뉴스1

(서울=뉴스1) 김진환 기자 = 서울시 노원구 아파트값이 5주 연속 마이너스다. 대출로 집을 살 수 있는 15억원 이하 아파트가 대다수를 차지하기 때문에 대출규제와 금리인상에 상대적으로 더 예민하다. 사진은 13일 오후 서울 강북구 북서울꿈의숲에서 바라본 노원구 아파트 단지의 모습. 2022.6.13/뉴스1

#직장인 김모씨는 2020년 '영끌'(영혼까지 끌어모아 대출)을 해서 생애 첫 집인 내 집을 마련했다. 매매가가 6억원 미만이라 보금자리론 대출이 가능했다. 이자는 연 2.45%로 30년 만기 고정금리다. 집 구매 당시에도 고점이다, 상투를 잡았다 말이 많았지만 최근 금리 오르는 걸 보면 '정말 잘했다' 싶다. 5억원 후반대에 구입한 아파트는 2년도 안돼 7억원 중반까지 거래됐다. 최근 호가가 조정됐지만 6억 후반대로 구입 시점보다 높다. 설령 금액이 더 빠진다고 해도 실거주이기 때문에 크게 부담이 안 된다. 오히려 매일 오르는 금리가 더 무섭다.

부동산 시장이 주춤한 가운데 금리는 가파르게 올라 수요자들의 부담이 커지고 있다. 일반 주택담보대출보다 금리 경쟁력이 있는 보금자리론도 4%대를 넘어 5%를 바라본다. 금리 인상은 전세사는 세입자의 부담도 키운다. 전세자금대출 금리 상한선은 6%대를 돌파했다.

금리 인상 부담에 내집 마련도 전세살이도 녹록지 않다. 상황이 이러다보니 2%대 고정금리로 내 집 마련에 성공한 영끌족들이 진정한 승리자라는 말이 나온다.

■ 빠르게 오르는 대출 이자…수요자들 '발동동'

20일 부동산금융업계에 따르면 한국주택금융공사의 7월 보금자리론 금리는 연 4.70~4.80%(30년 만기·고정)다. 약 2년 전(2.45%)보다 2%포인트 이상 올랐다. 3억원을 대출받는다고 가정하면 원리금균등방식으로 매달 39만6417만원, 약 40만원의 상환금을 더 내야한다. 총 대출이자를 따지면 2년 전보다 1억4271만원을 더 내야한다.

부동산 시장이 좋을 때는 이자 부담이 있더라도 거래가 되지만 거래가 얼어붙었는데 금리 인상까지 더해지면 옴짝달싹하지 못하는 상황이 된다. 지난해 하반기부터 대출규제와 금리인상에 경직된 부동산 시장은 매매 거래 구조 금리 인상 충격에 더 위축됐다. 전문가들은 매수심리가 뚝 떨어지고 거래는 더 꽁꽁 얼어붙을 수 있다고 우려했다.

새로 주택을 구입하는 것은 미루더라도 자녀의 교육 문제 등으로 이사를 알아보는 갈아타기 수요자들도 금리인상기 운신의 폭이 좁아졌다. 거주 중인 집을 시세대로 내놓으면 거래가 되지 않고, 낮게 팔면 취득세 등 세부담과 추가 대출 이자 등을 고려하면 상급지 이동이 쉽지 않기 때문이다.

그렇다고 전세로 사는 것도 녹록지 않다. 전세대출 최고 금리는 이미 매매 거래 구조 6%를 넘어섰다. KB국민·신한·하나·우리은행의 전세대출 금리(주택금융공사보증·2년만기)는 지난 16일 기준 연 4.010∼6.208% 수준이다. 한국은행의 빅스텝(0.5%포인트 인상)이 다음 달 중순부터 7월 코픽스에 반영되면 금리는 더 올라간다. 코픽스는 전세자금대출과 주택담보대출의 주요 지표 금리다.

오는 8월 임대차 계약갱신청구권(임대기간 2+2년 보장)매매 거래 구조 이 만료되는 세입자의 발등에도 불이 떨어졌다. 그동안은 계약갱신청구권을 사용해 인상폭이 제한적었지만 시세를 반영하면 전세가가 급등할 수 있다. 더 넓은 집으로 이사를 가기는커녕 지금 집에서 계속 거주를 한다고 해도 전세가는 오르고 이자 부담도 예전보다 훨씬 커진다.

전세의 월세화도 가속화될 가능성이 높다. 전세대출 금리가 올라 이자 부담이 커진 세입자는 계약 갱신 때 전세금을 올리는 대신 보증금 일부를 월세로 돌리는 반전세 계약을 선택할 수 밖에 없기 때문이다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~6월까지 서울에서 월세가 조금이라도 낀 임대차 거래는 4만2087건으로 집계됐다. 2011년 관련 통계가 시작된 이후 상반기 기준으로 가장 많은 수치며 4만건을 넘은 것도 올해가 처음이다.

매매 거래 구조

(~2022-07-14 23:59:00 종료)

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--> 기사내용 요약
직방, 집합건물 매매거래 보유기간 분석
올해 2분기 10명 중 1명은 1년 이내 매도

전국 집합건물 보유기간 3년 이하 매도인 비율 분기별 추이. (그래픽=직방 제공) *재판매 및 DB 금지

전국 집합건물 보유기간 3년 이하 매도인 비율 분기별 추이. (그래픽=직방 제공) *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 올해 전국 집합건물(아파트, 상가 등) 매매거래 감소세가 이어지고 있는 가운데 단기간 내에 매도하는 매도인 비율도 늘고 있는 것으로 나타났다.

18일 부동산 플랫폼업체 직방이 집합건물 매매거래 보유기간을 분석한 결과에 따르면 올해 2분기 매수 이후 3년 이내에 매도한 비율이 26.13%로 전체 매도인의 4분의 1을 넘어섰다.

1년 이내에 매도한 매도인 비율도 지난해 4분기 이후 증가추세가 이어지며 올해 2분기 9.92%로 나타났다.

서울지역 집합건물 단기보유 매도인 비율도 2021년 4분기 이후 늘어나고 있다. 3년 전보다는 낮은 수준이지만 팬데믹 이후 줄었다가 회복세를 보이고 있으며 올해 2분기에는 보유기간 3년 이내에 매도한 매도인이 24.16%로 늘었다.

단기 보유자들의 매도비율이 증가하는 것은 부동산 시장의 대내외 여건에 따른 것으로 보이나, 대출에 따른 부담도 한 몫을 했을 것으로 추측된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "직전분기 대비 주택담보대출액 증감액 추이를 볼 때 2020년 3분기 이후 대출액 증가폭이 크게 늘었다"며 "당시 저금리를 이용해 대출 끼고 구입했던 투자목적의 집합건물들은 최근 단기 급등한 금리에 대한 부담으로 처분 압박이 커졌을 것"이라고 밝혔다.

이어 "매물이 적체되면서 적기에 매도가 쉽지 않은 상황이 이어지면 부동산보유에 따른 비용과 심리적 부담이 더 커지면서 장기 보유보다는 처분을 선택하는 매도자가 계속 늘어날 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

매매 거래 구조

(~2022-07-14 23:59:00 종료)

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코스닥 '빚투'도 늘어나…7거래일만에 3000억↑

(출처=뉴시스/NEWSIS)

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[서울=뉴시스]신항섭 기자 = 금융당국의 조치로 증권사들이 줄줄이 반대매매에 대한 담보비율을 낮추고 유예조치에 나섰지만 반대매매가 다시 증가세를 보이고 있다. 여기에 코스닥을 중심으로 한 빚투도 다시 늘고 있어 주가 급락시 또 한번의 대규모 반대매매가 우려되고 있다.

20일 금융투자협회에 따르면 지난 18일 위탁매매 미수금 대비 실제 반대매매금액은 137억원으로 집계됐다.

반대매매는 금융당국의 면제 카드 이후 다소 줄어드는 추세였다. 지난 1일 금융당국은 금융시장합동점검회의를 열어 이달부터 오는 9월30일까지 3개월간 신용융자담보비율 유지 의무를 면제하는 증시 변동성 완화 조치를 시행했다. 반대매매가 시장의 급락을 더 부추기고 있다는 분석에 나선 것으로 보여진다.

이에 지난 4일 교보증권을 시작으로 중소형 증권사들이 선제적으로 반대매매 완화 조치안을 내놓았고, 미래에셋증권·KB증권·한국투자증권에 이어 삼성증권·NH투자증권 등도 담보비율을 완화하면서 조치를 시행했다.

이같은 조치가 이뤄지자 지난 5일 222억원대에 달했던 반대매매금액이 다음날 142억원 수준으로 줄었고, 이후 지난 8일부터 12일까지는 110억원대로 낮아지는 모습이었다.

하지만 지난 13일부터 반대매매가 다시 늘어나고 있는 추세다. 13일 미수금 대비 실제 반대매매금액은 129억원으로 전날 대비 14.21% 증가했고, 이후 15일 140억원으로 확대됐다. 지난 18일에는 15일 대비 소폭 감소한 137억원 수준을 유지했다.

그간 업계에서는 신용융자담보비율 유지 의무 면제가 실효성을 보이기 어렵다고 진단한 바 있다. 증권사 자체적으로 리스크 관리를 할 수 밖에 없기 때문이다.

여기에 최근 들어 다시 빚투가 늘어나고 있는 추세란 점도 반대매매의 증가로 이어질 수 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 18일 기준 코스닥 시장의 신용거래융자는 8조3105억원으로 집계됐다. 코스닥의 빚투는 당국의 조치 이후 지난 7일 8조219억원까지 줄었든 바 있다.

7거래일만에 약 3000억원이 늘어난 것이다.

한 증권사 관계자는 "증권사들이 담보비율을 자율적으로 정한다고 하나 종목별로 보면 재량권이 크지 않을 수 있다"며 "궁극적으로는 실효성이 커보이지 않다. 결국 증권사가 정한 비율을 모두 터치할 수 있기 때문"이라고 말했다.


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