양도소득세
구 소득세법(1982.12.21 법률 제3576호로 개정 전) 시행당시 계약금 이외의 대금일부가 접수된 후, 동 매매계약이 혜제된 경우, 양도시기 등의 의제에 관한
동법 제27조가 적용되는지 여부(소극)
구 소득세법(1982.12.21 법률 제3576호로 개정 전) 제27조가 자산의 양도 또는 취득시기를 당해계약을 체결하고 계약금 이외의 대가의 일부를 영수한 날 또는 영수할 날로 규정하고 있는 것은 자산의 양도가 이루어졌을 경우의 그 양도차익계산의 시기를 그와 같이 의제한다는 것일 뿐, 위 계약금 이외의 대금일부가 접수된 후 매매계약이 해제되어 양도가 이루어지지 않은 경우까지 위 시기를 양도시기로 본다는 취지는 아니며 더욱이 위 규정을 들어 계약금 이외의 대금의 일부가 접수되었을 때는 매매계약을 해제할 수 없어 위 대금의 일부가 접수되었거나 접수될 날을 당연히 자산의 양도시기로 보아야 한다는 취지도 아니다.
【원고, 피상고인】
【피고, 상고인】
【원 판 결】
서울고등법원 1984.5.2. 선고 83구1055 판결
상고를 기각한다.
상고 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
상고이유를 본다.
기록에 의하여 원심거시의 증거를 모아보면, 원고는 1977.2.28 소외 서울신탁은행으로부터 동 은행이 경락취득한 경기도 부천시 심곡동 382의3외 2필의 대지 243평 5홉과 그 지상건물 건평 366평을 3년간에 걸쳐 6회에 분할상환키로 하는 조건으로 금 51,300,000원에 매수하였는데 원래 이 부동산의 소유자이었던 소외 최종국이 이를 자기에게 양도하여 줄 것을 요청하므로 1979.12.11 원고는 이 사건 부동산을 금 227,000,000원에 매도하기로 동인과 매매계약을 체결하고 계약금은 금 27,000,000원을 1979.12.15에 중도금과 잔대금 각 금 100,000,000원은 각 1980.1.15과 같은해 2.15에 각 지급하되 대금지급이 지연될 때에는 당사자간의 합의에 의하여 그 지급을 연기하기로 하되 지연분에 대하여 월 5푼의 계산에 의한 지연이자를 지급하고 약정기한까지 지급이 되지 아니할 때에는 매매계약은 자동적으로 해약된다고 약정하였는바, 위 소외인은 1980.6.에 이르기까지 계약금과 지연이자 금 45,000,000원만 지급한 상태에서 이 사건 부동산에 대하여 자기명의의 소유권이전등기를 우선 하여주면 이를 담보로 자금을 마련하여 잔대금을 지급하겠다고 간청하므로 원고는 이를 수락하여 1980.12.15까지 대금을 완급하고 그 때까지 이행이 되지 않으면 계약은 실효가 되고 소유권이전등기는 원고 명의로 환원이전하기로 재차 약정하여 그에 따라 원고는 위 소외 은행에 분할상환하기로 하는 대금전액을 일시에 완급하고 1980.6.21매수인을 위 최 종국으로 하는 매수인명의변경경정절차를 거쳐 직접 위 소외인 명의의 소유권이전등기절차를 하여 주었으나 양도소득세 양도소득세 그 기한내에 잔대금지급은 물론 다시 1981.3.31까지 그 이행기한을 연장하여 주었음에도 불구하고 이를 이행하지 아니하므로 원고는 1981.6.16 위 소외인에게 계약해제를 통고한 사실이 인정되므로 이와 같은 사실에 기하여 이 사건 부동산의 양도가 이루어지지 않았다고 하여 피고의 이 사건 양도소득세 및 그에 따른 방위세부과처분을 취소한 원심조치는 정당하고 이에 이르는 심리과정이나 증거의 취사판단에 소론과 같은 위법이 없다.
소득세법 제27조 제1항 본문의 법 제23조의 규정에 의한 재산의 양도 또는 취득시기는 당해계약을 체결하고 그 계약금 이외의 대가의 일부를 영수한 날 또는 영수할 날로 한다라는 규정은 자산의 양도가 이루어졌을 경우 그 양도차익계산의 시기를 계약금 이외의 대가의 일부를 영수한 날 또는 영수할 날로 의제하는 규정으로서 이는 개정 현행소득세법 및 그 시행령이 양도 또는 취득의 시기를 원칙적으로 당해자산의 대금을 청산한 날로 정한 취지나 매매계약등이 어떠한 사정으로 해제되어 그 양도가 이루어지지 아니하였다면 비록 계약금 이외의 대금일부가 수수되었다고 하더라도 이는 양도소득세의 과세요건이 되는 자산의 양도라고 할 수 없다는 당연한 법리에 비추어 이 규정을 들어 계약금 이외의 대금일부가 수수되었을 때는 매매계약을 해제할 수 없어 계약금이외 대금일부가 수수되었거나 수수될 날을 자산의 양도시기로 보는 취지라는 소론 논지는 독단적 견해에 지나지 아니하여 채용할 것이 되지 못한다.
그러므로 상고논지는 모두 그 이유가 없어 상고를 기각하고, 상고 소송비용은 패소자의 부담으로 양도소득세 하여 관여법관의 일치한 의견으로 주문과 같이 판결한다.
주식 양도소득세 2023년 세법개정안
2023년부터 부과되는 주식 양도소득세 개정안 때문에 헷갈리는 투자자들이 많을 것으로 보고 있습니다. 그동안 내지 않았던 세금도 내야 하는데 세금 폭탄을 맞을까 봐 걱정을 하시는 분들도 많아 보입니다. 개정된 주식 양도소득세의 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
주식양도소득세
주식이나 출자지분 등에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 대해 부과되는 세금을 말합니다.
현재 주식양도소득세는 지분이 코스피 1%, 코스닥 2% 이상이거나 종목별 보유 총액이 10억원 이상인 대주주에게 부과하고 있습니다. 흔히 우리가 물 타다 대주주 된다고 하는데 일반인들은 되기가 매우 힘든 조건이어서 크게 신경 쓰지 않으셔도 되는 부분입니다.
하지만 비상장 거래 또는 상장된 종목을 장외 거래 했을 때는 중소기 엄 10%, 대기업 20%의 양도소득세를 납부해야 하고 이는 국세청 의무신고대상인 것이니 이 점은 꼭 기억하시기 바랍니다.
이렇게 흘러가고있던 주식양도소득세를 정부는 소득세법을 개정해서 2023년부터는 그 대상을 모든 상장주식 투자자로 확대하는 금융투자 소득세를 신설할 계획입니다.
즉, 금융투자소득세는 주식양도소득을 비롯해 금융상품을 통해 얻은 소득을 모두 포함한다는 것입니다.
금융투자소득세는 수익이 5,000만 원 이하일 경우 비과세이고 5,000만 원 ~ 3억 원의 수익에 대해서는 20%, 3억 원 초과분에 대해서는 25%의 세율을 적용한다고 합니다 (참조 : 양도소득세)
국내 주식과 해외 주식 양도소득세 차이
| 국내 주식 | 미국 주식 |
| 없음 (대주주에게만 부과) | 22% (연간 250만원까지 비과세), 손익통산 적용, 분류과세 |
국내 증시 상장 주식은 대주주 (한 종목을 10억원 이상 보유)가 아니면 양도소득세가 없는데 반면 해외주식은 연간 250만 원을 초과하는 양도 차익의 22%를 소득세 (20% 양도소득세, 2% 지방소득세)로 내야 합니다.
2023년 주식양도소득세 세법개정안
2023년 세법개정안
지금까지 국내 주식 양도소득세 일반인은 비과세를 생각했는데 2023년부터는 개정이 되어버렸습니다.
2023년 1월 1일부터 적용되는 법의 과세 대상이 주식, 펀드, 채권, ETF 등 우리가 많이 이용하고 있는 상품이라는 사실입니다.
중요한 사실은 연간 5,000만 원까지 비과세 혜택을 주고 그 이후에는 발생되는 초과 수익에 양도소득세 대해서만 부과하겠다고 하는데 물론 3억 원까지는 차익의 22%, 3억원 초과 시에는 27.5%의 세율이 부과됩니다.
예를 들어 내가 2023년 1년 동안 5억 원의 수익을 거뒀다면 5천만 원을 제외하고 4억 5천만원 중 3억 원까지는 22%, 1억 5천만 원은 27.5%의 양도소득세율을 부과해서 총 1억 725만 원을 납부해야 합니다. 사실 양도소득세 지금 현행법으로 적용하면 대주주가 아닌 이상 비과세를 적용받았을 건데 너무 아쉬운 부분입니다.
대신 정부는 ' 의제 취득가액 '이라는 것을 도입하게 되는데 주주가 실제 주식 취득 가격과 내년 마지막 거래일 종가 중 유리한 쪽으로 세금을 낼 수 있게 하는 것입니다.
과세 시행 전 세금 회피성 주식 매도에 양도소득세 따른 시장 혼란을 막기 위해 이런 방안을 내놓았습니다.
| 구분 | 개정안 내용 |
| 금융투자소득 도입 | 2023년 |
| 주식 양도소득 연간 공제금액 | 국내 상장주식 + 공모 주식형 펀드 : 5,000만원 해외 상장주식, 펀드투자소득 등 기타 금융투자소득 : 250만원 |
| 손실공제 이월 기간 | 5년 |
| 주식 양도소득세율 | 과세표준 3억원 이하 22% (지방소득세 포함) 과세표준 3억원 초과 27.5% (지방소득세 포함) |
| 증권거래세 인하 | 2021년 0.02% 인하 2023년 0.08% 인하 |
예를 들어 소액 주주인 C 씨가 지난해 6월 2억 원 (주당 20만 원) 어치 산 주식 1,000주를 2023년 6월 4억 원 (양도소득세 주당 40만 원)에 판다고 가정해봅시다.
C 씨는 현행법상으로는 비과세 대상이지만, 2023년부터는 과세 대상이 됩니다. 만약 실제 취득 기준으로 세금을 매기면 C씨는 양도세로 3,000만 원을 내야 합니다. 2억 원의 양도차익 중 기본공제액 5,000만 원을 뺀 1억 5,000만 원에 대한 세금 (세율 20%)을 물어야 양도소득세 하기 때문입니다.
하지만 의제 취득가액을 적용하면 얘기가 달라집니다. 이럴 경우에는 주가 흐름에 따라 세금을 한 푼도 안 낼 수도 있는데 주식이 내년 말 주당 35만 원에 거래를 마치게 되면 C 씨가 3억 5,000만 원에 주식을 산 것으로 간주할 수 있습니다.
그럼 양도차익은 5,000만 원으로 줄고, 기본공제액을 제하면 양도세는 0원이 되는 것입니다.
주식양도소득세는 수년에 걸쳐 쌓인 양도차익에 대해 과세하는 세금으로 비과세 대상이었던 주식이 갑자기 과세로 전환되게 되면 오랜 시간 동안 축적된 차익이 모두 과세되어 소급 과세되는 문제가 생깁니다.
따라서 종전 비과세 대상에 해당하는 소액주주의 국내 상장주식 등은 2022년 말일 기준 최종 시세 가액과 실제 취득가액 중 큰 금액을 의제 취득가액으로 인정하는 것입니다.
의제취득가액
이 의제취득가액 규정은 종전 비과세 대상이었던 소액주주 상장주식 등에 대하여만 적용하고, 원래 과세대상이었던 대주주 상장주식, 비상장주식 등에 대하여는 적용하지 않는다고 합니다.
[개정] 의제취득가액 적용 대상이 되는 대주주의 판단시점 명확화
1월 말 발표된 소득세법 시행규칙 개정안 내용 중 의제취득가액 적용 대상이 되는 대주주의 판단시점과 관련한 개정사항이 포함되어 있습니다.
종전에는 의제취득가액 적용 대상이 '2022년 과세기간 종료일' 현재 대주주가 아닌 주주라고 표현이 되어 있었습니다.
소득세법상 대주주의 판단시점이 '과세기간 종료일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일'로 되어 있다 보니 대주주 판단시점이 2021년 말일로 해석이 되는 양도소득세 것입니다.
법 취지상으로 2022년 말일 현재로 판단하는 게 맞겠지만 법문 해석은 2021년 말일 현재 판단이 되다 보니 보수적으로 답을 드리고 있었습니다.
이번 시행규칙 개정으로 대주주 요건의 판단 시점이 2022년 말일 기준으로 명확해진 것입니다.
'2022년 과세기간 종료일'에서 '2023년 과세기간 개시일'로 개정되면서 2023년의 직전 사업연도 종료일인 2022년 말 기준으로 해석되는 것입니다.
| 현행 | 개정안 |
| ◇ 소액주주 판단 시점 2022년 과세기간 종료일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 | ◇ 판단 시점 명확화 23년 과세기간 개시일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 |
즉, 올해 2022년 말일에 대주주 요건 (지분율 1% 또는 주식가액 10억 원 초과)에 미달하게 되면 주식의 취득가액은 실지 취득가액과 22년 말 시가 중 큰 금액이 되는 것입니다.
소득세법 시행규칙 제69조의 8 (주권상장법인 및 주권 비상장법인의 소액주주)
1 영 제150조의 14제 1항 제1호가 목에서 "기획재정 부령으로 정하는 주권상장법인의 소액주주'란 (삭제)2022년 과세기간 종료일(추가) 2023년 과세기간 개시일 현재 종전의 소득세법 시행령 (대통령령 제31442호로 일부 개정된 것을 말한다) 제167조의 8 제1항 제1호에 따른 주권상장법인 대주주가 아닌 주권상장법인의 주주를 말한다.
주식양도소득세 절세하는 방법
국내 상장주식과는 다르게 해외주식에 대하여 양도소득세를 매기고 있습니다. 1월 1일부터 12월 31일까지 매도 시 발생하는 수익 기준이고 연간 기본공제가 있어 250만 원까지는 과세하지 않습니다.
세율은 22% (양도소득세 20%, 지방소득세 2%)를 적용해 다음 연도 5월까지 신고, 납부해야 합니다. 주식 양도소득세의 계산구조를 살펴보겠습니다.
기본적으로 평가손실 중인 종목을 연말이 되기 전에 매도하면 실현 손익을 낮출 수 있고 손실 중인 종목을 매도해 실현손익을 250만 원 이내로 맞출 수 있다면 세금을 내지 않습니다.
하지만 250만 원을 초과하는 금액의 수익을 실현한다면 무조건 22%의 주식양도소득세를 부담해야 합니다.
중개형 ISA 계좌로 절세하기
금융투자소득세가 도입되면 5,000만 원을 초과하는 양도소득세에 대해서 22%라는 세금이 붕괴되는데 지금은 크게 체감이 안될 수는 있지만 이는 주식으로 경제적 자유를 이룰 투자자라면 큰 경각심을 가질 필요가 있습니다.
중개형 ISA계좌 절세
하지만 중계형 ISA 계좌를 이용한다면 국내 주식 양도소득세에 대해서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
이 계좌는 전 금융권을 통틀어 1인 1 계좌만 개설할 수 있다는 제한이 있지만 기본적으로 양도소득세에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있을 뿐만 아니라 최대 200만 원까지 종합 비과세 혜택, 그리고 배당 소득세의 경우 기존세 15.4%가 아닌 9,9%가 적용되어 국내 주식 절세에 효과적입니다.
하지만 1년간 2,000만 원이라는 입금 한도가 있는데 이는 해마다 누적되는데 최대 1억 원까지 누적될 수 있기 때문에 ISA 계좌는 미리 개설해 두는 것이 좋습니다.
평가금액이 손실 중인 주식 매도
해외주식 양도소득세를 절세하는 첫 번째 방법은 평가금액이 손질 중인 주식을 매도하는 것입니다.
가지고 있는 주식이 손실 중인 경우 이를 매도해서 절세 또는 비과세 효과를 볼 수 있습니다. 만약 올해 295만 원의 차익이 있다면 기본 공제금액 250만 원을 제외하고 45만 원에 대한 세금이 부과되게 됩니다.
이때 손실 중인 주식을 매도한다면 올해 차액이 250만 이하로 줄어들게 되면서 비과세 혜택을 볼 수 있는 것입니다. 혹시 매도할 주식이 장기 투자로 가져가고 싶은 경우라면 다시 해당 주식을 재매수하면 됩니다.
장투 할 주식을 매도 후 다시 재매수하는 것은 중간에 수수료가 발생할 수는 있지만 몇십만 원부터 시작해서 몇천만 원까지 달하는 양도 소득세를 절세할 수 있는 양도소득세 양도소득세 가장 간단한 방법입니다.
가족 간 증여를 통한 양도소득세 절세하기
해외주식 양도소득세는 가족 간 증여를 통해 절세가 가능한데 가족에게 주식을 증여하면서 증여재산 공제를 이용하는 방법입니다. 주의할 것은 실질적인 증여가 이루어져야 한다는 점입니다.
증여재산 공제 금액은 10년 동안 배우자 6억 원, 직계존비속 5,000만 원 (미성년 자녀 2,000만 원)입니다. 최근 10년간 가족에게 증여한 재산이 없다면 해당하는 증여재산 공제 금액만큼 주식을 증여하면 주식양도소득세를 절감할 수 있습니다.
수증자가 받는 주식의 평가는 상속세 및 증여세법에 따라 증여한 날의 이전, 이후 각 2개월 동안 주가의 평균액으로 평가하게 되는데 따라서 수증자가 주식을 증여받아 양도하게 되면 취득가액은 최근 평균액만큼 높아지기 때문에 양도차익이 대폭 줄어드는 것입니다.
하지만 해외주식의 양도소득세 과세기준일은 결제일이므로 주의해야 하는데 미국 주식을 예로 들면 주식의 주문이 체결된 후 3 거래일 뒤에 결제가 완료되기 때문에 연말에는 반드시 결제시점을 확인하고 매매계획을 세우셔야 합니다.
주식양도소득세 이월과세제도
이 절세 방법은 지속적으로 이용할 수 있는 것은 아니니 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다.
업계에 따르면 2023년부터 주식 증여에도 이월과세 제도를 도입한다고 하는데 이월과세 제도란 배우자 또는 직계존비속에게 증여 후 일정기간 내에 양도할 경우 취득가액을 증여자의 취득 당시 금액으로 하여 양도차익을 계산하도록 하는 제도입니다.
따라서 증여 후에 양도하더라도 최초 증여자의 양도소득세와 동일한 세금을 내야 하기 때문에 절세가 불가능해지는 것입니다. 현재 부동산을 증여하고 5년 이내에 양도하는 것에 대해 이월과세 제도를 도입하고 있는데, 2023년부터는 주식에 대해서도 증여 후 1년 이내에 양도하면 이월과세 제도를 적용한다는 것입니다.
주식양도소득세에 대해서 알아보았는데 새로 개정되는 2023년을 대비해서 올해 계획을 잘 짜서 제가 알려드린 다양한 절세 방법으로 본인에게 맞는 절세를 하시고 경제적 자유에 한 걸음 더 나아갈 수 있길 바라봅니다.
제로이드 MD 종류 실비청구 변경사항
건조한 피부나 아토피 피부염을 가지고 있는 분들이라면 병원에서 제로이드를 처방받아 사용하시는 분들이 많으신데 종류가 여러 가지가 있어 어떤 것이 나에게 맞는지 찾아보고 2022년에 조금
공동명의 양도소득세 한번 내보았습니다
저번달에 제 첫 주택을 매도하였습니다. 집을 매도하는 경험이 처음이라 어리바리하긴 했습니다. 인터넷 검색해봐도 딱히 이해가 잘 안되었습니다. 그래도 잘 마무리하였습니다. 특히, 이 집은 아내랑 공동명의로 되어 있던 아파트라 더 정보가 부족했다고 생각합니다.
지난달에 아파트를 매매하고 잔금을 받았습니다. 부동산에서 2달안에 신고를 하라고 하더군요. 신고하는 곳은 매매된 아파트가 있는 지역의 세무서나 매도자가 거주하는 지역의 세무서에서 신고해도 된다는 말을 듣고 나중에 신고해야겠다고 생각했습니다. 아내와 공동명의로 되어 있던 아파트라 아내와 같이 신고해야 할 것 같았기 때문입니다.
양도소득세 신고일
양도소득세는 매도 거래 후 2달 안에 신고를 해야 합니다. 이를 '예정신고'라고 합니다. 예정신고 후 매도일 기준 다음해 5월에 '확정신고'를 하게 되는데 이 확정신고는 추가적으로 매도하는 재산이 있을 때 하는 것으로 만약 제가 올해 또 하나의 아파트를 매도할 것이 아니라면 이 예정신고로 신고행위는 끝나게 됩니다.
따라서, 올해 추가적인 양도소득세 신고 할게 없다면 이번 예정신고로 양도소득세 신고는 마무리 된다는 의미였습니다.
양도소득세 어디에서 신고할까
양도소득세는 국세청 홈택스에서 신고가 가능합니다. 저도 처음엔 세무서 가기 귀찮아서 인터넷으로 신고하려고 했습니다. 허나, 양도소득세 신고가 처음이고 홈택스에서 적어야 하는 정보가 정확히 어떤 것을 의미하는지도 모르겠고 무엇보다 공동명의시에는 어떻게 해야 하는지 너무 헷갈렸습니다.
회사에서 조금 일찍 퇴근하여 아내와 함께 서류들을 들고 강동구 세무서로 향했습니다.(제가 거주하는 곳이 강동구라 강동구 세무서로 갔습니다.) 살면서 세무서를 처음 가보았습니다. 어디로 가야 양도소득세 할지 몰라 처음에는 민원실로 갔습니다.
번호표를 뽑고 기다리다 제 순서가 되었습니다. 양도소득세 신고 때문에 왔다하니 여기가 아니랍니다. 양도소득세 신고는 재산세과에서 담당한다고 했습니다. 아마 강동구 세무서는 17층인가에 재산세과가 있었습니다. 만일 여러분도 양도소득세 신고로 세무서를 방문한다고 하시면 재산세과로 바로 가시면 됨을 말씀드립니다.
공동명의 양도소득세 신고서 작성하기
준비서류
세무서에 갈 때도 어떤 서류를 가져가야 할지 몰라서 가지고 있는 서류는 다 가지고 갔습니다. 결과적으로 모두 잘 들고 갔더라구요. 제가 가져간 서류는 일단 부동산 매매 계약서 사본, 집 구입시 제출했던 취득세, 법무사 비용 영수증, 집 매도시 부동산에 지급한 복비 영수증이었습니다.
양도소득세 신고서 작성하기
재산세과에 가면 신고서는 스스로 작성해야 합니다. 직원이 작성해주지 않습니다. 그래서 한쪽 구석에 가서 양도소득세 신고서를 아내와 각각 작성했습니다. 공동명의라 따로따로 작성해서 신고해야 합니다. 신고서는 아래처럼 생겼습니다.
양도소득세 신고서
1. 양도인, 2. 양수인, 3. 양도자산 및 거래일 정보는 쉽게 적을 수 있습니다. 나의 정보와 내 집을 사 간 사람의 정보 재산(아파트)매수일, 매도일, 면적등의 정보를 적으면 되는데 이는 부동산 매매 계약서에 다 나와 있는 정보입니다. 중요한 건 공동명의의 경우 '지분'에 공동명의 지분에 해당하는 지분율을 적어주는 것입니다.
저와 아내는 5:5 공동명의였기 때문에 지분에 각자 '50%'라고 적었습니다. 양도인과의 관계는 따로 이해관계자가 아니라면 '무관계'라고 적으면 됩니다. 가족관계라면 해당하는 관계를 적어주셔야 하구요.
공동명의시 지분 기입
가장 중요한 것은 4번하고 5번 양도소득세 계산인데요. 이것도 본인이 직접 작성하셔야 합니다. 세무서 직원이 써주지 않습니다. 일단 한번 이해하면 간단합니다. '양도소득세 계산'은 ①번부터 ⑩번까지 순서대로 계산하면서 쓰면 됩니다.
공동명의의 경우 공동명의자 각각 신고서를 작성하실텐데요. 여기서도 중요한 것은 지분에 따른 금액을 기입해야 한다는 것입니다. 예를 들어, 매입가액이 2억 1천만원이었고 지분이 5:5라면 명의자가 각자 매입가액의 50%인 1억 5백만원(105,000,000원)을 기입해야 한다는 것입니다.
필요경비도 마찬가지입니다. 중개수수료도 지분대로 나눠서 기입해 계산합니다. 중개수수료가 90만원이 나왔다면 지분대로 나눠서 6번 필요경비 계산시 '중개 수수료 등'에 지분 50%에 해당하는 45만원을 기입해 계산해야 합니다.
아래 설명은 편의상 양도가액(판 가격)을 1억원이라고 가정하겠습니다.
①양도가액(판가격)
말 그대로 부동산을 얼마에 팔았는지를 쓰는 것입니다. 만약 1억원에 팔았다면 공동명의 5:5에 맞춰 아내와 저는 각각 신고서에 5천만원(50,000,000원)을 기입합니다. 기입은 아라비아 숫자를 써도 됩니다.
②취득가액(산가격)
취득가액은 매도한 부동산을 얼마에 산 건지를 표시하는 것으로 단순히 아파트 가격만을 이야기 하는건 아니더라구요. '5번 취득가액 상세명세서'의 합계 금액을 입력해야 합니다. 만일 아파트를 7천만원에 구입했던 것이라면 공동명의 비율에 맞게 매입가액에 50%인 35,000,000원을 기입하고 취득세, 부대비용을 모두 더해서 취득가액을 입력합니다. 아래 그림을 확인해 보세요.
③필요경비
필요경비는 부동산 매도시 발생한 부대비용들을 말합니다. 저 같은 경우는 중개수수료 말고는 없었기에 '6번 필요경비 계산 상세명세서'에서 중개수수료만 작성하여 필요경비를 적었습니다. 이 역시 공동명의이기 때문에 중개수수료 영수증에 있는 금액에서 명의 비율만큼만 각자 적습니다. 중개수수료가 60만원이 나왔다면 각자 지분 50%에 해당한 30만원만 기입합니다.
④양도차익
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 값을 적습니다. 저의 경우로 말씀드리자면,
- 양도가액 : 50,000,000원
- 취득가액 : 39,009,500원
- 필요경비 : 300,000원
이므로 50,000,000원 - 39,009,500원 - 300,000원 = 10,690,500원 이 양도 차익이 됩니다.
⑤장기보유 특별공제
이 부분은 어떤 금액을 적어야 하는지 몰라서 세무서 직원분이 판 아파트의 지역이 조정대상지역이냐고 묻더군요. 저는 그렇다고 답했습니다. 그러면 장기보유 특별공제는 없다고 했습니다. 0원입니다. 미리 매도한 아파트가 있는 지역이 조정대상지역인지 알아둘 필요는 있을 것 같습니다.
⑥양도소득금액
양도차익에서 장기보유 특별공제를 뺀 금액을 적습니다. 앞서 저는 장기보유 특별공제 금액은 없기 때문에 양도소득금액은 그대로 양도차익금액이 됩니다.
⑦양도소득 기본공제
이것도 어떤 금액을 기입해야 하는지 몰라서 물어봤습니다. 직원분은 양도소득금액을 보더니 기본공제 금액이 얼마라고 알려주셨습니다. 저의 경우는 2,500,000원이었습니다.
⑧과세표준
과세표준은 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 뺀 금액을 기입합니다. 과세표준 = 10,690,500원 - 2,500,000원 = 8,190,500원
⑨세율
세율도 어떤 것을 적어야 할지 몰라 물어봤는데요. 제가 2주택자인데 조정지역내 2주택자인 경우 10%가 가산된다고 하더라구요. 기본 6%에 10% 가산되어 16%가 세율로 책정되었습니다.
⑩산출세액
과세표준에 세율을 곱해서 산출세액을 계산합니다. 산출세액 = 8,190,500원 x 16% = 1,310,480원.
아내와 제가 각각 1,310,480원을 양도소득세로 납부해야 한다는 의미입니다. 이렇게 작성하고 제출하니 아내와 저에게 고지서를 발급해 줍니다. 바로 납부할 필요는 없고 기간내 납부하면 된다고 합니다. 최대한 천천히 낼 생각입니다.
이상으로 부부 공동명의 아파트 매도시 양도소득세 신고서 작성하는 방법에 대해 최대한 자세히 설명드려보았습니다. 저처럼 매도가 처음인 분들이 양도소득세 신고를 하는데 이 글이 도움이 되길 바랍니다. 저는 나름 어려웠거든요. 그래서 세무대행 서비스가 있구나 하는 생각도 들었습니다.
양도소득세
1) 양도 차 익
③ 무상취득 (상속 또는 취득 당시시가)
① 부가가치세법에 따라 면세전용 및 잔존재화에 대해 납부한 세금 포함
② 협의매수나 수용 시에 보상금과 관련된 소송과 관련된 비용은 필요경비로 포함 (최대한도는 보상금 상한액)
③ 자본적지출 : 수선비의 지출로 인해 내용연수가 연장 또는 가치의 증가를 위해 지출한 금액
④ 수익적지출 : 현상유지 또는 원상회복과 관련된 수선비
⑥ 공과금(개발부담금, 재건축부담금, 수익자부담금)
⑦ 양도비 (양도소득세 과세표준신고서 작성 비용)
⑧ 계약서작성 비용, 공증비용, 인지대, 소개비
⑨ 매매계약 에 따른 인도의무를 이행하기 위한 명도비용 (2018년 추가)
⑩ 금융기관에 국민주택채권 양도시 중도매각차손
② 특수관계인 간 고가취득시 시가초과액
③ 부당행위 대상의 시가총액은 제외
④ 대금지급약정에 따른 이자(연부이자) 포함 지급기일 지연으로 인한 연체료는 제외
⑤ 소유권 확보를 위한 소송 및 화해 비용 포함 지출연도 소득금액은 제외(이중공제 방지)
원칙 : 3년이상 보유한 부동산
조합원 입주권 + 조합으로서 취득(당초) => 관리처분계획 인가 前 양도차익
조합원 입주권 + 조합으로부터 취득(승계) => 제외
조정대상지역에서 2주택자 또는 3주택자 이상자의 누진세 할증 과세대상자
원칙 : 당해자산을 취득한 날로부터 양도일까지
예외 : 증여받은 자산 (증여자의 당초취득일 - 배우자 및 직계존비속)
가업공제자산공제(피상속인이 취득한 날)
기존 주택을 취득한 날로부터 관리처분계획 인가일까지
(3) 장 기보유특별공제
공제금액 = 양도차익 X 공제율
3) 과 세표준
양도소득기본공제는 양도소득과세표준을 계산함에 있어서 양도소득이 있는 거주자에 대하여 양도소득금액에서 일정액을 공제하는 제도이다.
(1) 공제대상 및 공제금액
해당 과세기간의 양도소득금액에서 인별, 자산별 연간 250만 원 공제 양도소득을 국내자산, 국외자산 등으로 구분하여 연간 250만원 씩 공제(파생상품은 국내외 통산 적용).
4) 산 출세액
6% ~ 42% 7단계 누진세율 (2019년 종합소득세 세율 적용)
(2) 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산
토지 건물 부동산에 관한 권리
(단, 조정대상지역 내 → 기본세율 + 10%)
(단, 조정대상지역 내 → 기본세율 + 20%)
(단, 지정지역 내 → 기본세율 + 10%)
보유기간에 관계없이 기본세율
(3) 양도분 다주택자 중과 및 비사업용 토지 세율적용 상세내용
(1) 양도소득세 양도소득세 결정세액
산출세액에서 감면되는 세액이 있을 때에는 이를 공제하여 양도소득 결정세액을 계산한다.
양도소득결정세액 = 양도소득산출세액 - 감면세액
(2) 양도소득세 총결정세액
양도소득결정세액에 가산세를 더하여 양도소득 총결정세액을 계산한다.
양도소득 총결정세액 = 양도소득결정세액 + 가산세
아래 자료에 의하여 소득세법상 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 계산할 때 옳은 것은?
㉠ 취득 당시 실지거래가액 : 200,000,000원
㉡ 양도 당시 실지거래가액 : 500,000,000원
㉢ 취득 당시 기준시가 : 150,000,000원
㉣ 양도 당시 기준시가 : 400,000,000원
㉤ 양도를 위해 직접 지출한 비용 : 10,000,000원
㉥ 등기된 자산으로 취득 후 2년 이후 양도에 해당한다.
양도 당시 실지거래가액(500,000,000원) - 취득 당시 실지거래가액(200,양도소득세 000,000원) - 직접 지출한 비용(10,000,000원) = 양도차익(290,000,000원)
소득세법상 양도소득금액의 계산에 있어서 장기보유특별공제에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 장기보유특별공제는 단계별 초과누진세율제도하에서 장기간 축적된 보유이익이 양도시점에 일시에 실현됨으로 인하여 발생하는 과도한 세부담을 완화하는 효과가 있다.
② 미등기양도자산(법령이 정하는 자산은 제외)에 대하여는 장기보유특별공제의 적용이 배제된다.
③ 법령의 규정에 의하여 양도소득세가 중과세되는 비사업용토지에 대하여도 장기보유특별공제의 적용대상이 된다.
④ 장기보유특별공제는 양도차익의 80%까지 공제될 수 있다.
⑤ 1세대 1주택에 해당하는 등기된 고가주택을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제의 적용이 배제된다.
소득세법상 양도소득금액의 계산에 있어서 장기보유특별공제 : 1세대 1주택에 해당하는 등기된 고가주택을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제의 적용요건만 갖추면 공제대상이 된다.
소득세법상 장기보유특별공제에 대한 설명 중 틀린 것은? (다만, 양도자산은 비과세되지 아니한다)
① 법령이 정하는 1세대 1주택에 해당하는 자산의 경우 10년 이상 보유시 100분의 80의 공제률이 적용된다.
② 법령이 정하는 비사업용 토지에 해당하는 경우라도 법정요건에 충족시 적용한다.
③ 법원의 결정에 의하여 양도 당시 취득에 관한 등기가 불가능한 부동산에 대하여는 적용되지 아니한다.
④ 등기된 토지 또는 건물로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여 적용한다.
⑤ 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 공제한 금액으로 한다.
다음에 해당하는 자산은 미등기로 보지 아니한다. 따라서 장기보유특별공제를 받을 수 있으며 양도소득기본공제도 적용받을 수 있다.
1) 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2) 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3) 비과세대상 농지(교환과 분합) 및 감면대상인 대토한 농지, 8년 이상의 자경농지
4) 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
5) 건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지 등
甲이 2017년 3월 5일 특수관계자인 乙로부터 토지를 3억 1천만원(시가 3억원)에 취득하여 2019년 10월5일 甲의 특수관계자인 丙에게 그 토지를 5억원(시가 5억 6천만원)에 양도한 경우 甲의 양도소득금액은 얼마인가? (다만, 토지는 등기된 국내소재의 소득세법상 비사업용 토지이고, 취득가액 외의 필요경비는 없으며, 甲·乙·丙은 거주자이고, 배우자 및 직게존비속 관계가 없음)
甲이 2017년 3월 5일 특수관계자인 乙로부터 토지를 3억 1천만원(시가 3억원)에 취득한 것은 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우가 아니므로 부당행위계산부인 규정에 해당하지 아니하므로 취득가액은 취득대가인 3억 1천만원이 되며, 2019년 10월5일 甲의 특수관계자인 丙에게 그 토지를 5억원(시가 5억 6천만원)에 양도한 경우 부당행위계산부인 규정에 해당하므로 양도가액은 시가인 5억 6천만원이 된다. 보유기간이 3년을 넘지 아니하므로 장기보유특별공제는 적용하지 않는다.
소득세법상 거주자의 양도소득세에 관한 설명으로 틀린 것은? (다만, 국내소재 부동산을 양도한 경우이다)
① 양도소득 과세표준을 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.
② 양도차익 계산시 증여에 의하여 취득한 토지는 증여를 받은 날을 취득시기로 한다.
③ 신축건물을 5년 이내에 양도하는 경우로서 환산가액을 취득가액으로 사용하는 경우에는 해당 건물에 대한 환산가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 양도소득 결정세약에 더한다.
④ 양도차익은 양도가액에서 장기보유특별공제액을 공제하여 계산한다.
⑤ 100분의 70분의 양도소득세 세율이 적용되는 미등기양도자산에 대해서는 양도소득 과세표준 계산시 양도소득기본공제는 적용되지 않는다.
양도차익은 양도가액에서 취득가액 등의 필요경비를 공제한 것을 말한다.
양도소득은 양도차익에서 장기보유특별공제금액을 차감하여 계산한다.
소득세법상 장기보유특별공제와 양도소득기본공제에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 거주자의 양도소득세 국내소재 부동산을 양도한 경우임)
① 보유기간이 3년 이상인 토지 및 건물(미등기 양도자산 제외)에 한정하여 장기보유특별공제가 적용된다.
② 1세대 1주택이라도 장기보유특별공제가 적용될 수 있다.
③ 장기보유특별공제액은 해당 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한다.
④ 등기된 비사업용 토지를 양도한 경우 양도소득기본공제 대상이 된다.
⑤ 장기보유특별공제 계산시 해당 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 하지만 소득세법 제97조 제4항에 따른 배우자 또는 직계존비속 간 증여재산에 대한 이월과세가 적용되는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
장기보유특별공제 대상은 등기된 토지·건물(주택 포함)로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여만 적용한다. 또한 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 공제금액으로 한다.
소득세법상 거주자 甲이 2015년 5월 2일 취득하여 2019년 3월 20일 등기한 상태로 양도한 건물에 대한 자료이다. 甲의 양도소득세 부담을 최소화하기 위한 양도차익은?
· 취득과 양도 당시 실지거래가액은 확인되지 않는다.
· 취득 당시 매매사례가액과 감정가액은 없으며, 기준시가는 1억원이다.
· 양도 당시 매매사례가액은 3억원이고 감정가액은 없으며, 기준시가는 2억원이다.
· 자본적지출액(본래의 용도를 변경하기 위한 개조비)은 1억 4천만원, 양도비 지출액(공증비용 · 인지대 · 소개비)은 2천만원이다.
양도차익 계산시 취득가액을 환산가액으로 하는 추계결정하는 경우에는 다음의 1.의 금액이 2.의 금액보다 적은 양도소득세 경우 2.의 금액을 필요경비로 선택 적용할 수 있다.
1. 환산취득가액과 필요경비개산공제액의 합계액
2. 자본적 지출액과 양도비용의 합계액
양도소득세 부담을 최소화하기 위한 양도차익은 양도가액에서 공제되는 필요경비가 많은 금액을 선택하여 양도차익을 계산하여야 한다.
1. 양도가액 3억 - 필요경비 1억 5천 3백만원 = 양도차익 1억 4천 7백만원
환산취득가액 : 양도 당시 매매사례가액 3억 X 취득 당시 기준시가 1억/양도 당시 기준시가 2억 = 1억5천만원
필요경비개산공제 : 취득 당시 기준시가 1억 X 100분의 3(등기는 3%) = 3백만원
2. 양도가액 3억 - 필요경비 1억 6천만원(자본적 지출액 1억 4천만원 + 양도비용 2천만원) = 양도차익 1억 4천만원
따라서 양도소득세 부담을 최소화하기 위한 양도차익은 1. 양도차익 1억 4천 7백만원과 2. 양도차익 1억 4천만원 중 적은 금액인 1억 4천만원이다.
소득세법상 등기된 국내 부동산에 대한 양도소득과세표준의 세율에 관한 내용으로 옳은 것은? (단, 조정대상지역 및 투기과열지구는 아니다)
치킨요정의 경제공부방
주택을 보유하고 있다가 팔면 양도소득세라는 세금을 납부하게 됩니다. 예를 들어 1년 전에 산 3억원의 아파트를 1년만에 4억에 팔았다면 1억의 차익을 얻게 되겠죠? 이 차익 1억원에 대한 세금이 바로 양도소득세입니다. 오늘은 이 양도소득세의 부과 대상 및 세율에 대해 살펴보겠습니다.
양도소득세란?
양도소득세에 대해 알기 위해서는 먼저 양도의 뜻을 알고있어야 합니다. 양도란 무슨뜻일까요?
· 양도의 정의(소득세법 제88조)
자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전(등기·등록 여부와는 상관없음)하는 것을 말함.
세법에는 양도를 위와같이 정의하고 있습니다. 쉽게 말해서 누군가에게 자산을 팔거나 교환하는 경우를 양도라고 합니다. 참고로 자산을 무상으로 주는 것은 양도가 아닙니다. 예를 들어 친지로부터 자동차를 공짜로 받았다면 그건 양도가 아닌 증여가 됩니다. 즉, 양도가 성립되려면 특정 자산을 유상으로 이전해야만 합니다. 그리고 특정 자산을 유상으로 팔게 되면 자산을 판 사람은 금전적인 이득이 생깁니다. 이러한 금전적인 이득에 대해 세금을 메기는 것이 바로 양도소득세입니다.
건물이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권, 특정 시설물에 대한 이용권, 회원권, 주식이나 출자지분 등 대통령령으로 정하는 기타의 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때(=양도) 생기는 양도차익에 대해 부과하는 세금.
양도소득세의 뜻을 알았으니 이제 계산 과정을 한번 알아볼게요.
양도소득세 계산 공식 및 용어정리
양도소득세의 계산 흐름은 아래와 같이 정리할 수 있습니다.
다른 세금도 마찬가지이지만, 모든 세금 계산의 기본 뼈대는 바로 과세표준×세율 입니다. 양도소득세 역시 자산을 사고 팔았을 때의 생긴 금전적 이득(=양도차익)에 이것저것 공제금을 빼서 과세표준을 구한 후, 해당 과세표준에 맞는 세율을 곱하여 결정됩니다. 단지 중간중간 계산과정에서 나오는 용어가 조금 복잡한데요, 복잡한 용어를 아래에 정리해봤습니다.
· 양도소득세 용어 정리
- 양도가액 : 자산을 양도하여 얻은 총 수익금(매도 가격)
- 양도차익 : 자산을 사고팔아서 남은 이익에서 필요경비(각종 수수료 등 비용)를 뺀 가격
- 장기보유 특별공제액 : 자산보유기간이 긴 경우 양도세를 낮춰주기 위해 공제해주는 금액
- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유 특별공제액
- 양도소득과세표준 : 양도소득세를 부과하기 위한 기준금액(과세표준에 따라 세율이 달라짐)
- 양도소득산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율
여기까지의 용어만 알고 있더라도 양도세를 파악하는데 무리가 없을 것 같습니다. 계산식을 알았으니 이번에는 어떤 항목들이 양도세 부과대상이 되는지 확인해볼게요.
양도소득세 부과 대상
양도세 부과대상을 표로 정리하면 아래와 같습니다.
지상권, 전세권, 분양권, 토지상환채권, 주택상환채권, 등기된 부동산임차권 등
양도세 부과 대상을 그룹별로 나눠서 정리한 이유는 후에 기술할 양도소득기본공제를 쉽게 계산하기 위함입니다. 양도소득기본공제는 인당 그룹별로 연 250만원까지 공제할 수 있습니다. 만약 그 해에 양도자산이 각 그룹마다 하나씩 있었다면 그룹별로 연 250만원씩 최대 750만원(국외자산 포함 최대 1,000만원)을 공제받을 수 있습니다.
그러나 같은 그룹 내에 양도자산이 몰려있을 경우 최대 250만원까지밖에 공제되지 않죠. (ex, 아파트를 수십채 팔더라도 양도소득기본공제는 연 250만원밖에 받지 못함)
양도소득세 세율
양도세 부과 대상별로 세율이 상이합니다. 정리하면 아래와 같습니다.
| 구 분 | 대 상 | 세 율 | ||
|---|---|---|---|---|
| 그룹A | 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리 | 미등기자산 | 70% | |
| 조정대상지역 내 분양권 | 50% | |||
| 1년미만 보유 | 일반자산 | 50% | ||
| 주택 및 조합원입주권 | 40% | |||
| 1년~2년미만 보유 | 일반자산 | 40% | ||
| 주택 및 조합원입주권 | 기본세율 | |||
| 비사업용 토지 | 기본세율+10% | |||
| 그 외 자산 | 기본세율 | |||
| 기타자산 | 기본세율 | |||
| 그룹B | 대주주 | 1년미만 보유한 중소기업 외의 법인의 주식 등 | 30% | |
| 그 외 | 과세표준 3억 이하 | 20% | ||
| 과세표준 3억 초과 | 초과분의 25% | |||
| 대주주외 | 중소기업의 주식 등(해외주식 포함) | 10% | ||
| 그 외(해외주식 포함) | 20% | |||
| 그룹C | 파생상품 등 | 10% | ||
참고로 주식의 경우 일반적으로 증권거래소에서 거래하는 주식은 양도세 대상이 아닙니다. 양도세 대신 증권거래세를 납부하죠. 그러나 증권시장을 통하지 않고 주식을 양도하는 경우에는 중소기업주식은 10%, 그 외 주식은 20%의 양도세를 납부해야 합니다. 해외주식 양도세는 따로 정리해둔 글이 있으니 해당 링크를 통해 확인하시면 도움이 될 것입니다.
위의 표에서 단순 숫자(ex, 미등기자산 세율 70%)로만 기입된 것은 단일세율로써, 과세표준이 얼마건 상관없이 무조건 단일세율을 적용한다는 뜻입니다. 또한 위의 표에서 기본세율이라고 표시된 것은 양도소득과세표준에 따라 메기는 세율입니다. 과세표준에 따른 세율은 아래와 같습니다. 참고로 이는 종합소득세 세율과 동일합니다. (출처 : 소득세법 제55조 및 제104조1항1호)
| 과세표준 | 양도세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,200만원 이하 | 6% | - |
| 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 1억5천만원 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 5억원 초과 | 42% | 3,540만원 |
여기서 누진공제란 소득세를 구하기 쉽게 만든 개념으로, 누진공제액에 대한 자세한 개념은 해당 링크를 통해 확인하실 수 있습니다.
양도세에 관해서는 참 공부할게 많네요. 그만큼 어렵고 복잡하기도 하구요. 오늘 정리한 내용은 그 중 가장 뼈대가 되는 내용이며, 앞으로 양도세 비과세대상 및 감면대상, 장기보유특별공제 대상 등 자세한 내용을 차례차례 정리해나갈 예정입니다. 참고로 세법이 매년 개정되다보니 제가 미처 반영하지 못한 부분이 존재할 수 있습니다. 혹시 개정된 세법이 이 글에 반영되지 않았다면 댓글로 알려주시면 감사하겠습니다.
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